やっと駐車場の整地をしてみたら

北海道もすっかり,雪が降らなくなり
もう地盤が安定したようなので
アパート完成から2ヵ月後の昨日、
やっと駐車場の整地をしてもらいました。

『駐車場のいざこざ解決されるかな~』と
仕事を終えてから楽しみに帰ってみると

な なんと 駐車スペースがない!
5台止める契約結んでいるのに,駐車区画が4台分しかない!

とりあえず、私の車が路駐することにして、
『どんなところ,工事したのかな~』と見回ってみました
すると、折れていたはずの境界杭がきちんと埋まっていまいた。

しかし、よーく見ると・・・・

    む

この物置。境界からはみ出てないか?


今日の朝。明るい光の中確認してみましたが,やっぱり微妙にはみ出ている気がします。


  すぐさま、業者さんには駐車スペースと境界杭を確認のお願いをしました。


さてはて、どうなることでしょう・・・・・・建て直し?

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物置設置に1ヶ月の巻

 お久しぶりです。パソコンの接続作業がまだ出来ていなく、職場からこっそり投稿をしている独身娘でございます。

 入居開始からはや2ヶ月。いろいろなことがありました。
本当はタイムリーに投稿して,皆さんのアドバイスをいただけばよかったのですが,いろいろ忙しく,投稿できませんでした。
いまさらですが,数々の事件を投稿していこうと思います。 
     しろうと娘の失敗に大笑いして下さい。


物置事件

 建築費用のを下げるために,物置を建築屋ではなく,ホームセンターに注文した私。そのためいろいろな事件に発展しました。

 その1 設置場所問題。
 建築屋とは図面で物置の場所を確認していたのですが,入居開始(3月20日)になっても、設置場所を除雪してもらえず電話で『大丈夫』の一言。
 とても心配になったので建築屋を現地で呼びつけ実測し、物置の場所を確認。除雪はおろか,のり面がはみ出ていて,平らではありませんでした。すぐさま除雪・整地をしてもらいました。
 整地を確認してみると、横には赤い棒状のコンクリートがごろり。
うむ?と思いきや,なんと境界悔いが折れているではないか!
 とりあえず、みなかったことにしています。

 その2 物置設置日。
 設置前日に整地をしてもらい.一安心を思いきや,ホームセンターからの電話
『葬式が入ったので日にちをずらしたい』
仕方がないので、3日後に日にちをづらしたら翌日に大雪!せっかく、重機を入れて除雪・整地をしたのに~
スコップを持ちなきながら30CMの雪を除雪しました。

 その3 物置設置当日。
 朝早くからホームセンターの方が来てくれて『これで明日から物置がつかえるぞ』と思いきや、
『すみません物置4個とも同じ鍵になるんですがよろしいですか?』
 そんなわけないだろ!うちの鍵でよその鍵もあけれるってかい!
すぐさま鍵の交換をお願いしましたが,これまた納品に1週間も時間がかかってしまいました。

 その4 引渡し
 やっと鍵もあずかり、入居者に使ってもらうために,管理業社に鍵をお渡ししました。
それから、2週間。私を含めた入居者に何の連絡も無。
電気配線を引くのに少し時間がかかるかと思っていたが,めっちゃ時間かかりすぎ
GW前にやっと鍵をもらし,物置を使えるようになりました。

教訓
 雪が積もっている時期に物置を立てるのは地盤が安定していないので,あまりしたくなかったのですが、入居設備に物置ありとうたったため、無理して3月中に物置を建てました。しかし、入居者が鍵を手にしたのは5月。物置設置に1ヶ月もかかってしまいました。
 今回の反省点は2点です
  *お金にけちけちせず、トータルで建設業者にお願いしたほうが,仕事がスムーズになる
  *地盤を心配するぐらいなら入居設備に『物置は夏に設置予定』とあらかじめ記しておく

いろいろ勉強になりました。というより、要領悪すぎ?
とりあえず入居者からクレームが来ていないのでよかったです。

でも,ガンバッテ物置を建てたのに,供用廊下に荷物が置きっぱなし。
もうそろそろ注意しないとね。
 

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祝 初家賃!無事入金!

 お久しぶりです 北海道で新築アパートを建ててしまった独身娘でございます。
しばらく書き込みをしないですみませんでした。実はまだ、家のパソコンの接続ができずにいます。(搬出時に壊したか?) ネット環境を整えるにはもう少し時間がかかりそうです。

 入居から無事一ヶ月がたちました。 
大きな問題もなく、管理会社に任せて、ゆったり大家気分を味わっています。(本人がそう思っているだけで実はやばいことに見ないふりをしているのかもしれませんが・・・)

 そんな中、初めての家賃の締め切り4月28日がきました。
『入金されなかったらどうしよう。4月28日が締め切りと言っても、2・3日遅れることもあるし、GW入ったら入金できないから、5月10日ぐらいまで待たないといけないのかな?でも、それだと9日の引落しが危なくなるし・・・・』と、ドキドキしていたのですが、無事、締め切りまでに全室入金となりました。
 よかった~

 契約時にいただいた敷金・家賃も感慨深いものがありましたが、初めての口座入金確認は、大家になった実感を改めて認識しました。
 そしてなにより、給与より多い入金を目の当たりにし
『うひょ~毎日ガンバッテ働くよりいいじゃん』と お金の魔力にかかってしまいそうになり
『いかんいかん。感覚がおかしくなってきそうだぞ。15年間は建設費の元を取るためのお金。稼いだお金じゃないんだから、このお金をつかっちゃたりしたらダメだ』と 自分に言い聞かせました。
お金って怖いですね。きちんと管理をしないと自分を見失いそうです。

 それはひとまず慣れるまできおつけるとして、皆さんの督促の時期を教えていただけないでしょうか?
私は、毎月入金締め切りを28日、ローン引落し8日にしているのですが、入金督促は締め切り何日後ぐらいにした方がよいのでしょうか?やはり3~5日後ぐらいでしょうか?
今回のようなGW・年末年始など銀行が閉まっているときは、皆さんどのくらいまで督促をまっているものでしょうか?
 アドバイスをお願いいたします。

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てんやわんや

 みなさん、お久しぶりです。
 年度末は公私ともに体が足りなくなった独身娘でございます。

 アパート完成・引渡し・入居契約・入居の不動産事業仕事に加え、
年度末仕事の多忙、私自身の引越し等で、てんやわんやでした。
 まだ、引越し作業も落ち着いていなく、パソコンの設定もしていないため、
こっそり職場から書き込みします。

 とりあえずは、
全室問題なく契約・入居となりました。
私も一緒のアパートに住んでいますが、モラルのない入居者はいないようで一安心です。

 登記も『○○字訂正』といっぱい記載されましたがなんとか登記もでき、
融資も3月中に実行となりました。

 その他は、物置を設置したら鍵が全部同じだったり、駐車場の幅が足りなくなったり、
電話が使えなくなったりと、いろいろ笑えることもありましたが、家のパソコンの設定がすんだら
改めて、この一ヶ月の慌てぶりをご報告いたします。

それまで少々お待ちください。

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3 登記申請

住人説明会に参加して住人の顔を確認でき、ほっと一息の独身娘でございます。
あっという間にすごした一週間でしたが、住民説明会と平行していろいろなことがありました。
地味におもしろ出来事(知識がないからびっくりしただけだけど)だったので、皆さん笑ってやってください。


3 登記~お金がないから自分でがんばるぞ!
 
 やっと建物が完成しました! といっても 冬の北海道。外回りは雪が解けてから再度工事が必要なのですが、建物本体ができたのでこれから登記をがんばります。

 本来ならば登記は司法書士にお願いするところなのですが、『登記費用に1か月分の給与と同額をかけるのはいや!』だったので自分で登記をすることになりました。
 今回おこなうのは「建物表示登記と所有権登記。」抵当権の設定もやりたかったのですが銀行に『間違えられると困るので、司法書士に頼んでください』といわれてしまいました。 ~自分でやりたかったよ~
 
 職場に登記に詳しい先輩がいるのでアドバイスをもらって登記をしようと思っていたのですが
 先輩 『一般住宅以外の登記なんてしたことないよ』 
 そりゃそうですね。仕方がない。申請様式と添付書類を教えてもらおうと思ったら
 先輩 『3月7日から申請方法が変わって新しい様式はもってないよ。独身娘さんがやるなら、その様式ちょうだいね』
 
 しかたなく法務局に直接聞きに行きました。緊張しながら担当官を待っていると、怖そうな担当官が出てきて変更点を説明してくれました。
大きな変更点は以下のとおりです
 1 漢数字でなくアラビア数字の表記もOK
 2 単語と・法律第○○号など用語の変更
 3 B4縦書きからA4横書きに変更(これは平成16年11月から)
しばらくの間は旧様式でも受付OKのようですが、せっかくなので新しい様式で申請書を作り直しました。

 それにしても、申請・お役所めぐりの中で一番法務局が親切に教えてくれました。一番硬いイメージがあったのですが、すべてがんじがらめに決められている分、きっちりした説明が身についているようで、事細かに教えていただきました。ちょっと意外でした。

 土曜日に建築申請の検査済書と建物引渡し証明書をいただいたので22日にでも建物表記登記に行ってきます。
その登記が終わった後に、所有権保存登記、ローン申込み、抵当権の設定、ローンの執行となり、どうやら建設業者さんへの入金は4月2週になりそうです。確か、建設業者さん3月期決算だったけど大丈夫なんだろうか?とりあえず遅れそうなのは伝えました。

 あと、もうひとつ心配なのは『物置の設置』
 不動産屋の指示で3月30日に設置することになったが(まだ雪があり地盤が安定しないからけど、契約書に物置ありと言っている以上、4月1日には物置がなければだめらしい)、登記が終わるまでは物置の設置はすることができないんです。果たして30日までに登記が終わるか?はたまた登記が終わっていない物件を貸し出すことができるのか不安です。

 どなたか、登記に詳しい方いらっしゃいませんか?
 建ぺい率がいっぱいで、物置がない状態で登記をしなければいけないのですが、どの登記が終わるまで物置を立ないのがよいのでしょうか?
 もうひとつ、契約期間4月1日までにはすべての登記は終わらなさそうですが、そんな状態で賃貸をしたら問題になるのでしょうか?
 アドバイスをいただけたらうれしいです。よろしくお願いいたします。

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2 法人契約

住人説明会に参加して住人の顔を確認でき、ほっと一息の独身娘でございます。
あっという間にすごした一週間でしたが、住民説明会と平行していろいろなことがありました。
地味におもしろ出来事(知識がないからびっくりしただけだけど)だったので、皆さん笑ってやってください。


2 法人契約~どこが法人契約?

 それは住民説明会当日。説明会10分前に告知されました。

 不動産屋 『独身娘さん ごめんなさい。 D号室の法人契約だった○○さんが、法人契約じゃなくなったみたい.』
 独身娘  『む!! 斡旋屋からの入居者申請書は法人名だったよね』
 不動産屋 『そうだったんですが、今日ご本人に現地案内したときに、いきなりそんな話を聴いたんですよ。その法人本社に出向き確認したところ 「転勤の関係上申込みは本社が行いました。仲介料・敷金・4月分は法人が払い、5月以降は入居者本人が支払います。」ってことだったんですよ。それならば大家が入居を認めないかもとは話をしてきたんですが、独身娘さん。どうします?』
 独身娘 『う~ そんなこと言われたって~。 もうその方、説明会場にきているんでしょ』
 不動産屋 『はい』
 独身娘 『来てるならどうしようもないしょ~』

 契約書をかわすための入居者説明会の10分前にこんなこと言われてしまいました。

 どうやら、法人側は、支払いが法人であろうと職員本人であろうと、ちゃんと払えば関係ないと思っているようで、『ちゃんとさせるから』と軽く思っているよですが、 こっちにしたら、法人契約と個人契約じゃ大きな差!
 その法人は会社的には信頼はあるが、入居人はちょっと・・・・・給与も安いよね・・・・という職場だったので、思わず『誰が払っても同じとおもっているのなら、会社が家賃回収して、それを入金して!』と軽く切れてしまいました。(後日却下されました)
 
 そんな、こんなで、職場と生年月日しかわからない方と契約を結んでしまいました。勤務年数も、年収もわかりません。多分私が想定していた 年収×0.2>年家賃 を下回ると思います。保証人は親だと言っているようですが、その人が保証能力があるかもわかりません。念のため再度入居申込書の提出をおねがいしました。あまりに不安要素が多くなりそうならば、第二保証人に法人をつけさせる予定です。
  
 それとも、やっぱり入居させないほうがよいでしょうか?皆さんならどう判断しますか?

 
 それにしても、この告知後の住民説明会の契約書の説明で『入居申込書に虚偽の申請をした場合は解約する』ときちんと説明していた不動産屋はえらい!というか やばっ!という顔をしていたのが印象的でした。

 
 

 

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1 青色申告

住人説明会に参加して住人の顔を確認でき、ほっと一息の独身娘でございます。
あっという間にすごした一週間でしたが、住民説明会と平行していろいろなことがありました。
地味におもしろ出来事(知識がないからびっくりしただけだけど)だったので、皆さん笑ってやってください。
 全3部作になる予定です。

第1部 確定申告~青色申告会

 
 母の確定申告に14日に行ってきました。旧実家を貸している不動産収入と、夏に退職した給与所得の申告です。
確定申告(白色)を提出し、17年から始める青色申告の話をしてきました。
 『青色申告控除を受けるのには事業開始から2ヶ月以内だから6月ぐらいまでに書類書けばいいのかな~』と甘い考えで話を聴いていたら

 税務署 『16年も不動産収入あるんだよね。それなら青色の期限3月15日までだよ』
 独身娘 『 へ ! 』

 また、ひとつ勉強になりました。 
 初めて不動産をやるときは事業開始から2ヶ月以内に申請だけど、今まで不動産(どんな小さいものでも)をやっている場合は3月15日までだったんですね。
 ということは、16年中にかかったアパートを建てるための経費(ローン用の納税証明書代や、建築申請料)は今回の確定申告に入れるべきものだったのね~。もう、どうしようもならないの?
 さらに、アパートと旧実家の経理を別に行ない、純益の把握をしようと思っていたのですが、一緒に経理を行わないとだめとしりショックを受けました。⇒どなたか、別々に経理をする方法知りませんか?

 もうひとつショックだったのが『青色申告の説明を受ける方法』でした。
 こちらの地方の税務署では青色申告の説明を税務署がするのではなく、税理士会と青色申告会に委託しているようで、私も青色申告の説明を受けようと申込みをしましたが、 税理士会はもう満杯でした(税理士の人数が少ないからすぐに埋まるのかな?)
 そこで青色申告会にお願いしようとしたのですが、

 独身娘 『青色申告会ってどんな団体なんですか』
 税務署 『その市町村の商工会議所が主体になっているよ』
 独身娘 『!!!!! では 』
 独身娘 『経理は私がしているので、母が住んでいる○○町でなく、私が住んでいる××町でできませんか?』
 税務署 『それはできないです。納税者が住んでいる青色申告会でおこないます』

知りませんでした。びっくりしました。

  『会社にばれないようにするには、市町村民税を普通徴収にすれば大丈夫』 とよく言われていますが、青色申告会が商工会議所ならば、ここからばれる可能性がでてきますよね。
 青色申告会に名をつらねて、説明会で知り合いの商店街の人にあったりしたら、会社に密告される可能性 大。
というか、商工会議所は私の職場のテリトリーです。
こんな落とし穴があるのですね。田舎には・・・・・・

 でも、『今回は母がやるのだから私の地元でばれても(建前は)大丈夫!』と思いきや、母の町の青色申告会でなければならないという。実はそれもできない事業があるんです(涙)。母は夏まで建設業者に勤めていて、他の建設業者に頼んだとはいえない状況なんです。母の地元にも内緒にしなければならないのです。悲しいですね田舎のしがらみって・・・・・

 そんな、こんなで、青色申告会に加入することができなくなりました。残念!

 思い切って、収入300万以下なんだから白色申告にしてもよかったのですが、
『せっかくだから青色申告を勉強して控除10万ゲットするぞ!もちろん税理士に頼まないで!』と気合を入れていたので、これから青色申告を猛勉強しようと思っています。

でも、今まで簿記会計などを見たことのない私に、青色申告なんてできるのでしょうか・・・

 皆さん、青色申告はどのようにやってますか?やっぱり、税理士?パソコン?
青色申告がわかりやすい本や、お勧めPCソフトがありましたら教えてください。
よろしくお願いいたします。

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入居者説明会に行ってきました@独身娘

入居者説明会に行ってきました

 16日に不動産屋主催の入居者説明会に行ってきました。

 この入居者説明会とは「全入居者に別々に契約・説明をするのは大変!」ってことで、不動産屋が入居者全員を集めいっぺんにおこない手間を省こうというものでした。
 私もこのような形態での契約ははじめてであり、入居者全員が顔を合わせることもあり、どきどきしながら「私はただの入居者よ」という顔で参加してきました。
  ~ホントは私だけ仲介料がかかっていないので不動産屋の説明会には参加できないのだけど、無理言ってどんなことをするか体験してきました。

 時間は2時間半
仲介にあたり重要事項説明
契約書全文読み、説明
入居の管理規則の説明
契約・支払い

 宅建業法の改正によるものでしょうか?私も今まで4回アパートを引っ越したことがありましたが、2時間半にも及ぶ説明は受けたことがありませんでした。

その内容は

《重要事項説明》~宅建取引主任者による説明。
 建物、貸主、賃貸借契約、抵当権、土地所有者などの情報を受けたことに署名をする。普通の借主にはどうでもよい内容が、不動産をかじったことがある人にとっては、貸主の状態丸見えの楽しい内容。たしかにこの説明がないと、貸主が危険な状態でも、だまされて仲介される可能性がありますね。

《契約書》~9ページ全29条全部読み上げました(御苦労)
 特に、敷金・承諾事項・禁止事項・解除権・明渡し・連帯保証人について詳しく説明を受けました。まあ、善良に入居しようとしている人にはくどすぎる説明でしたが、問題のおきそうな点をきちんとしてくれたので安心しました。
 この入居者説明会は「あとで、説明受けていないとクレームがきても、ほかの入居者は覚えていますよ」と対抗できる方法でもあるそうです。


《入居者の管理規則》~ごみの出し方、騒音注意、凍結防止などのルール説明を受けました。
    しか~し! ここがポイント!
 契約書に「管理規則・使用細則は契約書と一体として効力をもつ。違反した場合は契約解除となる」と記載してあるので、一日一度の換気・こまめな清掃・除雪・をしなかったり、夜中のテレビ・洗濯の禁止、さらに、設置ストーブ以外の暖房禁止、室温50パーセント設定等を守らない場合は、退去させることができます。(すげー)


 今回の契約でこんなのありなのと思いました。(私が今までこんな契約で結んだことがないだけだけど)
1 退去届は書面で通知。郵便消印を受付日として、退去前の日数を確認する
2 2年更新だが、最初の2年を過ぎたあとに退去した場合は(たとえば5年6ヶ月後に退去)解約違約金は発生しない
3 同居人が増えたら連絡するが、出産・死亡は連絡義務なし


 
 以上の説明を受けましたが、もしかしたら一般的なことではなく、珍しい説明会だったのかも知れません。
借りている人・貸している人も、今までいろいろな入居説明を受けていると思いますが、皆さんの場合はどんな感じでしたか?情報お待ちしております

 不動産屋と今まで書いてきたが、実はアパート建設会社の片手間の不動産部(入居保証付きで建物を建てるためにある部署)でお願いをしていました。
 この業者で建設すれば「管理もするよ。ただし、修理はうちでね」と言うことで無料で管理してもらえるものだったので、正直、管理は大丈夫かな~と思っていたのですが、ここまでしっかりした説明をする業者なら大丈夫だと思いました。もちろん、建設業者としてもいいとこでしたので、修理などでだまされることはなさそうです。本当にいい業者にめぐり合えました。

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入居者説明会での注意点を教えて

 前回は完了検査に立会い、見事、自分の首をしめて後悔している、北海道の独身娘でございます。

 さて、今回の質問は『入居者説明会での注意点』です。

 3月16日に入居者4戸の住人と不動産屋(うちは建設業者が不動産管理も行います)にあつまり、契約・重要事項説明・設備の使い方などを説明する住民説明会があります。
 大家(母)と直に契約を結ぶ私は、本来ならば不動産屋の入居者説明会は参加できないのですが(仲介料払ってないからね)、設備の使い方などの説明を受けるために、いっしょに参加させてもらうことにしました。

 そこで皆さんに質問です。
 入居者説明会で注意しておく点はどんなことでしょう?
とりあえず、不動産屋が入居者に都合のいい事言って大家に不利益を与えいないか注意するつもりです。大家と不動産屋との認識の違いにより、後々で問題になった経験がありましたらアドバイスをお願いいたします。
 「あくまで私は『大家の姪っ子』。皆さんと一緒の契約書だよ~」という設定で、不動産屋には私の立場を隠してもらうようにしました。 なので、不動産屋が変なとを言っても、その場で『違うぞ』とはいえませんが・・・・・

 前回反省した『口は災いの元』を心で唱えて、入居者説明会に参加してきます。
小さなことでよいのでアドバイスをお願いいたします。

  ただいま登記の勉強中の独身娘より

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始めまして これからお世話になります

 はじめまして、前回いきなりの質問をさせていただいた北海道の独身娘です。
 このたび、コテツさんのご好意により、この女性のための不動産投資研究会のスタッフに加えさせてもらいました。
正直言って私はほかの方々のように知識も経験もなく、『スタッフ』という立派なものにはなれませんが、女性でも臆することなく不動産という社会活動ができるような世の中になれるよう、微力ながらがんばっていきたいと思います。

 独身娘でアパート経営をはじめた経緯・考え方・『アパートなんてやったら嫁にいけなくなるぞ』という通説など、いろいろな意見の交換をしてみたいのですが、それはとりあえず後日におかせてもらい、しばらくの間はアパート完成・入居・事業開始を迎え、あふれ出るたくさんの疑問・不安をぶつけさせてもらおうと思っています。
 皆さんからの経験・ポイント・注意点などを教えていただけたらうれしいです。
 『実録・アパート事業初期の心理状況と失敗談』としても、お楽しみになれると思います。
   ~失敗しないように皆さんの力を貸してください!


 まずは、現在の状況から
  
 おととし秋に土地を購入し、昨年秋からアパートの建設をはじめました。
いろいろな都合上、土地は私、建物は母、収入もローンも母ということになりました。
 場所は大学生が多い住宅地に1LDK×4戸、2400万で新築を現在建設中。
私も入居し、独身男性1戸、赤ちゃんもちの若夫婦2戸という、当初考えていたとは違う組み合わせで無事満室になりました。
 3月完成を目の前にてんやわんやの日々を送っています

 さて、ここで、最初の切羽詰った質問です。
明日、支庁(北海道庁の出張所)による完了検査(建築申請の完成確認)と役場による固定資産の評価審査に立ち会います。基本的には建築業者がやるので建て主が出て行くことはないのでしょうが、せっかくなので勉強させてもらえるようにお願いしました。
 検査のポイント・注意点・この機会に確認しておいたほうがよいことがありましたら教えてください。

 検査は11日の1時からです。急な質問ですみませんがアドバイスをお願いいたします。

  <負け犬まっしぐらの 独身娘より>


 

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