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2005年12月22日 (木)

世界的な見地

 ある米系証券アナリストの不動産投資関するレポートをみました。ここのところ日本の不動産が割安ということでした。ふと、どういうことだろうと考えていたのですが、昨日株式市場でも不動産関連銘柄がバブルの頂上のころを越えたということでした。

 これまでの外国人の見方は、日本はデフレであり、不動産価値も下がるだろうという予想をしていたのです。ところが、どうやらインフレになるという見方に変わり、長期金利も2%で、不動産利回りが5%であれば、投資チャンスがかなりあるという感覚のようでした。

 米国でも不動産価格の上昇もあり、利回りは長期金利とあまり変わらない水準の5%くらいが標準となっているようです。とすれば日本もアメリカも運用利回りは同じくらいで、長期金利の水準が日本のほうが低く、かつ今後のインフレまで考えれば効率的な投資と考えているのでしょうかね。

 もちろん、比較として有効なものとそうでないものがあるというのは考えておく必要があるようです。日本の不動産といっても外人が買うようなものは大都市のトロフィー物件が中心であり、収益性と安定性を兼ね備えた物件あるということには要注意ですね。

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2005年12月17日 (土)

よーく考えよう!!!

 沖縄の知り合いの方は、為替証拠金でもらえるスワップなるもので、月収200万円ちかくを上げています。これも寝ている間にもお金がもらえる仕組みです。この一週間でかなり円高になったし、考えてみるのも一考かと思います。

 投資不動産の場合には、月に200万円の収入を得ようと考えた場合には、ネット利回りが10%として、2億4千万円くらいの不動産を購入する必要があります。借入金ができても70千万円くらいの自己資金が必要ですね。この方は、NZドルを想定元本ベースで、4百万ドル(約3億5千万円)買っています。10万ドルで、毎日1500円づつのスワップがもらえますので、月に4万5千円になります。4万5千円x40倍=180万円 会社にもよりますが、必要な自己資金は、約1/20の1600万円です。もちろん、追証制度などもありますので、これくらいの取引であれば、資金は、5000万円くらいなと安全ではありません。もし、5000万円使って年間2160万円(180万円x12か月)の収入とすれば、利回りは、なんと43.2%ではありませんか!

 不動産投資の場合には、空き室、賃料不払いやメインテナンス費用がかかるなどのリスクがあり、かつ、価格も変動するし、売りたいときにはすぐ売れないし、売買手数料も膨大にかかります。一方の為替証拠金取引は、悪徳業者でない限り、為替変動リスクが大半のリスクで、反対売買でポジションを簡単に解消することもできます。もちろん、円金利が上昇するリスクや外貨の金利が下がった場合にはスワップ収入が減ることもリスクです。

 私も、11月から不動産投資よりも有利と思われる為替証拠金取引をやり始めました。もちろん計画的にやらないといけないのですがいまのところ、スワップのみで、2週間で約10万円の収入を得ました。円高局面でポジション的には、50万円ほど評価損がありますが、これは売買をしないのであまり気にしていません。それよりももっと円高になってポジションを増やすことを楽しみにしています。

 いずれにせよ、不動産のように借主からのクレームや不動産業者との交渉などの手間もかからないので、今後は不動産に換えてこちらからの収入を300万円/月くらいにしようと算段し始めました。必要資金は、たぶん安全をみて70千万円から1億円くらいなので、なんとかなりそうです。こういうことを知っているかしないかで人生が大きく変わりますので、よく考えましょうね。

 よーーーく考えよう!!お金は大事だよーーーー。

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2005年12月 8日 (木)

今日もいい日でした!!!

 今日は、半日懇意にしている不動産業者さんのところでいました。まったく買う気のなかったマンションの内見をしていたところ、同じマンションの最上階の物件が売りにでていることが判明して即座に買いを入れました。

 まったく買う気のなかった1Fのマンションとは異なり、最上階の部屋は見晴らし最高で、日当たりも最高、おまけに、業者がリフォームしている物件かつ、業者が丁度火曜日に値段を下げた物件でした。今日は、融資の内定もでて、グッドタイミングで買えたマンションで本当にラッキーでした。

 ここは、たぶん、賃貸せずに、新プロジェクトの拠点として使用する方向で考えています。丁度私のプチカンパニーのメイン信金がなにか新規物件はないのですかという話もあるので、今回はメイン信金のお世話になる方向で考えています。

 人間万事塞翁が馬ですね。。。。。ラッキー!!

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2005年12月 6日 (火)

もうすぐクリスマス!

 NEC_0235

うちのお隣さんの写真です。クリスマス飾りがとてもきれいに輝いています。もう2005年も終わるのですね。去年の今頃は何を考えていたのでしょうね。ぼんやりと、そろそろ不動産投資もピークかななんて考えていたような気がします。

 今年は、土浦の一棟マンション、千葉市川の一棟マンション、船橋の一戸建てを処分しました。私自身のシナリオでこれからも地方では景気回復の恩恵を受けにくく、一方で供給も多くなるということを想定しての売却でした。景気面では意外と地方でもよくなってきているところも多くなっているようですが、まずまず正解かななんて思っています。

 一方、購入物件は、区分所有の店舗を3つ、居住用を2つと戸建店舗を一つ購入しました。店舗に関しては居住用とことなり、にわか家主の参入しにくい市場でまだまだチャンスがあるとの判断によるものでした。今のところ正解ですが、場所を選ばないと危険な投資だと認識しました。

 このところ23区内でのマンション供給は相当の勢いがあり、いつかは供給過剰になる可能性も高まっていると感じますが、建設コスト増もあり、高家賃での募集をしないと儲からない物件が増えるということなので、中古の安い物件を仕入れていくのも手かなと感じながら、六本木近辺の区分所有物件を買うのもいいかななんて考えています。

 来年あたりから金利上昇ということが現実化してきそうなので、対処を考えていかなければならなくなりそうです。

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2005年12月 3日 (土)

歌う不動産屋!?

NEC_0225  今日は懇意にしている不動産屋さんに招待されて、オペラのようなものを見ながら食事をしました。不動産屋自身も歌を歌っています。みんなで、歌う不動産屋だね。。。。歌う不動産屋って、聞いたことありますよね。そう超有名な○昌夫さんのことですよね。この人はまったく○昌夫さんにはにていませんが、人から誘われて2年前から突然歌を歌うようになったそうです。

 これで彼の歌を聴くのは、2回目ですが、歌う不動産屋さんの歌もかなり上達してきているようです。私はあまりその差がわからないのですが、うちのかみさんがそういうのだから間違いないようです。

 表参道沿いの有名なビルのフレンチレストランでの豪華なディナーショー??のような感じでした。料理もコミックショーも最高でした。。。

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2005年12月 1日 (木)

なんとかクリヤー

 今日某都銀から電話があり、保証協会融資がほぼOKになったと連絡がありました。融資額は、若干の減額でしたが、ほかに条件はありません。ラッキー!!!

 少しだけ、追加資料を要求されたのですが、たいしたものではありませんでした。これで無事に衝動買い物件も決済ができそうです。。。これで今年の不動産投資はおしまいです。みなさん”よいお年を”←(まだ早すぎ。。。。)

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