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2005年11月30日 (水)

手間いらず!

 先日ここのブログにも書きましたが、電気コンロが壊れたとマンションの住人から直接私に電話がありました。相手は中国の方だし、面倒だなと思いつつ、懇意にしている不動産業者にどうしたらいいですかね。と相談したらうんじゃやりますよ。。。。そりゃラッキーということで結局私は何もせずに終わりました。誠実親切な不動産屋さんですよね。実際にこの賃貸は別の不動産業者が仲介したものにもかかわらずお金の支払い以外はほぼ全部やってくれました。

 千葉にもっていた物件も地元の親切な不動産業者のおかげで、自分ではほとんど手をかけずに済みました。いい加減父さんはこうしてテーゲー(沖縄弁でいい加減)な日々を送っています。

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2005年11月29日 (火)

信金から電話

 今日は、店舗物件購入のために借り入れの申し込みをしている信用金庫から電話がありました。担保評価をするのに類似物件等が少ないので、評価を出すために参考になる資料がありませんかとのことでした。なるほどそうくるかと思いつつ、懇意にしている不動産屋さんへ電話して資料くださいというと30分もしないうちに送られてきました。このような親切な不動産業者だと楽ですね。。。それにしても店舗という物件はやはり特殊なのかと実感した出来事でした。

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2005年11月25日 (金)

T−PROJECT

 今日は、コテツさん、タニヤさんと渋谷でなにやら怪しげな打ち合わせをして、「T-Project」を立ち上げることになしますた。(2ch風) タニヤさんのやさしい顔をみながら考えたプロジェクト-Tなのできっとうまくいくと思います。期待してくださいね。

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2005年11月18日 (金)

今日も売買契約をした!

 昨日も賃貸用のマンションの売買契約をしたのですが、今日も今日とて契約をこなしました。両方とも売主が業者なのですが、今日のマンションはリノベーションマンションで、リフォーム部分に関しては2年の保証付でした。

 この業者はすでにJASDAQにも上場している会社ですが、面白い話をしていました。東京の中央部でも買えない場所と買える場所にかなりばらつきがあるということでした。築地あたりはお買い得なのに、日本橋はいまいち。青山、赤坂、六本木あたりは簡単に売れてしまうそうです。品川についても聞いたのですがあのあたりはリノベーションの対象となるマンションよりも新築がたくさんあるので手を出していないとのことです。

 今後に関してもちょっと強気の発言をしていました。それよりも仕入れができずらいので、下がってほしいと願う気持ちのほうが大きいそうです。六本木にしてもすでにリノベーションが必要と思われるような物件は一棟ではほとんどなく、区分所有ものを対象に商売をしているとのことでした。

 賃貸に関しても、青山、赤坂、六本木あたりは、とても強く賃料を上げても入居したいという希望者が増えているそうです。とくに、事務所兼自宅のSOHO的な需要は凄いそうです。不思議と新宿近辺に関しては賃貸需要が弱い感じがあるということでした。たぶん、新しい都市開発プロジェクトもなく、ちょっと人気が遠のいているのではということでした。

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2005年11月17日 (木)

またまた買ってしましました!!

 ちょっと衝動買いが過ぎるのでしょうかね。今日はこの前に買った物件の契約日でした。明日は別の物件(六本木の中古マンション)を契約する予定です。ここのところ立て続けに物件を購入しています。どうしたことだろうと思いながらいいやいっちぇえなんていういい加減な考え方ですね。

 どうなるかは数年度に明らかになることですが、両物件とも風水的にはとてもいい物件のようなので、ますますよくなるのではないかと将来のことを安堵しながら買う私はおばかさんの典型かもしれません。すべては数年後にあきからになりますが。。。。(笑)

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2005年11月 6日 (日)

ビルの再生事業

 知り合いの桑原さんの中古ビル再生プロジェクトがほぼ完成したので、物件見学に伺いました。もとのビルからは想像がつかないくらいにきれいになっていました。結局、メインをSOHO的な住居系の賃貸物件に変更されている部分が大半でしたが、今はやりの物件という感じです。

 内装はほとんどなく、コンクリートに白ペイント塗りで、床も若干のペイントのみで、住む方が自分でアレンジするベースです。キッチンははやりのアイランド方式としてあったり、50平米以上あるのに、すべてワンルームとしてあります。唯一、トイレ&バスのみきれいに新装しています。

 もともと2つの隣り合った古いビルを購入して、再生しているのですが、その再生コストが当初想定の2倍以上かかっているとのことです。それでもグロス利回りは12%を超える見通しであり、立地(日本橋馬喰町)を考えれば、かなりいいプロジェクトだと感じました。

 桑原さんもやはり途中ではいろいろな問題が発生して、恐怖感を感じたりしていたようで、私が新築したマンションプロジェクト(ソレイユ三宿)のことを思い出しました。終わってしまえばたいしたことはないと感じるのですが、そのプロセスではいろいろと恐怖感を感じるものなのですね。そんな場合にはもうどうしようもなく、前を見て走るしかないのですね。

 現在、桑原さんはこの物件の近くに新たなプロジェクトをやろうとしていますが、すでに自信に満ち溢れている感じです。私からみるとちょっと私の畑ではないなと感じることを平気でやっているところが凄いですね。

 今は新たなプロジェクトがいくつか走り始めており、またいい加減な発想から次のプロジェクトXへ進みそうな感じです。やはり成長し続けない限り生きている証を感じなくなっている自分が不可思議な生き物のように思うようになりました。

 桑原さんのブログは、http://blog.goo.ne.jp/kuwabarabiz です。

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2005年11月 5日 (土)

また買ってしまった!!!

 へんてこりんなワンルームマンションを衝動買い買いしました。もともと20戸しかないミニマンションで、修繕費の積み立てもしていないマンションです。唯一の救いが最寄駅から、徒歩2分という便利さです。

 今はアパレル系のコンサルティング会社が借りているのですが、将来的には自分の事務所として使おうかなぁなんて考えています。現状の利回りは、10%くらいですが、今後いくらくらい修繕費等の出費がでるのか楽しみです。たぶんオフィスとして借りてもらっているので、保証金の積み立て等で十分にまかなえるという計算をしています。

 やはり、普通のアパートローンなどでは買えない物件にはある程度のお宝がありそうですね。本当に信用金庫さまさまです。

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2005年11月 3日 (木)

株式市場では不動産バブル

 すでに、株式市場では不動産バブルの様相です。村上ファンドによる阪神株の買い集めからますます不動産保有会社ないしは不動産運用会社の株価が急上昇しています。典型的なのが、東京會舘です。丸の内の一等地にある東京會舘ですが、ホテルないしは会議場としては利益が出ていないにもかかわらず、1年間で株価は約2.5倍になっています。現在の同社の時価総額は320億円ですが、同社の保有する土地の価値を考えれば、400億円くらいに評価されてもおかしくありません。こういう現象をみるにつけ、80年代のバブルを思い出します。当時は、Qレシオをいう土地などの含みを評価した株価がもてはやされた時期です。

 一方で今週の週間SPAに紹介されている地方都市の悲惨な状況をみると場所を選ばないと不動産投資がいかに危険なことであるかかがよくわかります。駅前は、「シャッター街」ではなく、すでに、シャッターが全部閉まった「ゴーストタウン」と化しているのです。地方都市では、車社会が普通であり、大きなショッピングセンターへ人が集まる傾向がかなり強まり、その昔栄えていた駅前などはどうしようもない状態です。

 また、IT社会の進展により、東京への一極集中傾向が強まり、中堅地方都市の衰退が目立ちはじめました。その昔は、各県庁所在地にひとつづつ支店ないしは営業所のある事業法人がたくさんありましたが今はかなり少なくなっています。地方公共団体の入札などもインターネットできるようになっていることや、また接待なども減少してこともあり、支店や営業所を構える必要性も相当に薄れているようです。

 おそらくこのような傾向は今後ますます進んでいくことでしょうね。そうなるとどうなるかそれなりのイメージを持って投資を進めていかないと危険でしょうね。

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2005年11月 1日 (火)

店舗のテンポ

  今日も新しいテンポ物件を物色中です。面白いのはやはり普通ではローンがつかないので、それなりのプロしか参入できないので、利回り面では妙味があります。今は、2つの物件を追っかけ中なのですが、両物件ともテナントが入っているので、値引き交渉には応じてもらえません。おまけに管理会社の指定有りという物件もあり、今後どのように料理しようかと考えています。

 自社ビルプロジェクトはちょっと躊躇しつつも、本当にうちのそばなので、やるかという気持ちになってきました。ただ、新築するので、利回りが7%くらいにとどまるのでこれがネックという点からどうするか迷っています。それでも自社ビルの魅力には勝てなくなっている今日この頃です。。。

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