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2005年10月27日 (木)

懸命ではなく、賢明に働く。

 ロバートキヨサキさんの名言といわれている言葉ですね。「賢明に働く。」心に響きますね。今日、「ミリオネアの教え、僕の気づき」(河本隆行著)という本を購入して、いろいろとある会社のブログで議論されていた金持ち父さんがフィクションだということが明確に記載されていました。その著者が直接ロバキヨさんに聞いたので間違いないようです。ロバキヨさんはキャッシュフローゲームを売るためにいろいろと本を書いたと告白しています。

 カナダで、40才ちょっとで引退した人がロバキヨの本を読んで実践してこのようにできたと書いてあります。私は自分でやっていることが結果的にロバキヨさんが教えようとしていたことでした。ロバキヨさんの本は私にとってもとても参考になった書籍ですね。

 金持ち父さんが、フィクションかノンフィクションかという問題に関しては、私は同じように成功した人をたくさんみていたのでフィクションであるかどうかはまったくどうでもいい問題でした。実際に株式投資などをしていると、世界中で、もっともお金持ちなのは、上場企業のオーナーですよね。社長だ会長だといって、忙しい忙しいといいつつ、実際は宗教の教祖様のような存在で、大半は現場の人が一生懸命に働いて、オーナーはみているだけというパターンですよね。

 やはり、お金を生むシステムを生み出すということが一番「賢明に働く。」ということでしょうね。私が不動産投資を選んだ理由は、何かの商売のように、人を使う必要がほとんどないということでした。社長をしている私がもっとも頭を悩ませることは間違いなく、社員のこと(優秀な社員が雇えないやサボっているないしは不正をしているなど)に関する心配ですからね。おまけに不動産だと銀行からの信用も得られて、レバレッジ投資が可能だということですね。

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2005年10月25日 (火)

成功は成功の素

 よく「失敗は成功の素」といわれますが、私は「成功は成功の素」と思っています。なぜかというとまず第一に、成功する人は、ちょっとした失敗は成功の一部と考えているからです。当初から想定した失敗的なものはホリエモンのいう「想定の範囲内」であり、決して失敗ではないのですね。また、ちょっとした失敗的なものからいろいろな新しい発見があるものなのです。実際に本で読んで勉強してやってみたことが実際はかなり違うことを発見してなるほどそういうことかということにつながることが多いのですね。

 そして成功する人は成功するまであきらめずにやるということですから、成功が大きな成功へつながっていくことが非常に多いということですね。

 不動産投資なども同じです。いくら机上の勉強を繰り返しても学べないことはたくさんあります。自分で実践してみてなるほどそういうことかということが非常にたくさんあります。2000年の後半から不動産投資を再開して、もう5年の月日がたとうとしています。手数料がかかのに、たくさんの売買をこなしてきました。結論をいえば、不動産投資はとても面白いし儲かるということです。

 ただし、面白いし儲かるという内容は普通の商売と同じと考えています。ちょっとした創意工夫によってすばらしく変わるということですね。不動産投資は買ってから始まるものですが、買う前からある程度の想定をしながらやっていくことでしょうか??

 過去を振り返ってみると金融機関とのだましあい的な部分が多々あったように記憶しています。やはり、不動産投資の醍醐味はレバレッジ型の投資であるということにつきると思います。さあ、今後はどうしていこうかと考えるのですが、少し欲張って「自社ビル」でも買うかという感じになってきました。そうはいっても小心者の私は自社ビルの95%くらいを賃貸にしてほんの一部を自分で使う的なものになりそうですが、ちょっとこのプロジェクトに興奮している自分が怖いですね。(笑)

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2005年10月24日 (月)

ブログの研究

 ここのところブログの研究をしています。無料で提供するブログ業者も多く、インターネットユーザーの大半がブログを書いているのではないかと思われるくらいに普及してきました。やはりどこにいても、インターネット環境さえあれば更新可能であり、場合によってはビジネスにも使用可能ということが受けているのでしょうね。

 必要以上にブログ業者が増え、それに伴いブログ業者の選定も好みや趣向によっていろいろと使いわけも可能です。ただ、これだけ増えるとアクセス数を増やすということがかなり難しくなりそうですね。

 私は現在インターネットでポロシャツを売るというプロジェクトを開始したところですが、まず、ブログで集客して、一般のショッピングサイトで販売するという方法を取るということを考えています。その場合には、どういう業者を選ぶのがベストかということを調べています。よくご存知の方がいらっしゃいましたら、是非教えていただければと思っています。

 よろしくお願いいたします。

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2005年10月21日 (金)

二年ぶりの満室経営

 久しぶりに持っている不動産が「満室」ということになりました。空室もぐらたたきゲームが始まって二年を経過し、久しぶりのビンゴーということに相成りました。もちろん、空き室が常態化していた千葉のマンションを売却したことも大きな要因です。

 やはりフル稼働というのはうれいしものですね。そうなると今度は次のがほしくなり、前に見ていた物件がまだあるか確認したところ「売り切れ御免」状態でちょっとショックを受けてうちへ帰ってきました。

 ひとつ新しい傾向がみられるようになったようです。あまりにも株式市場が活況なので、不動産からお金が株式市場へ流れているような感じですかね。。。それなりに空室リスクなどを経験している方がやはり株のほうが儲かるなんて思ってそちらへ移動しているかないしは、まわりが株で儲けたという話がいっぱいでてきているので、不動産はやめて株にしようということなのでしょうかね。

 少しばかり、熱狂不動産投資熱も冷めかけているのでしょうか。。。今日は昼に、不動産投資のエキスパートの2名の女性とランチをしていたのですが、不動産セミナーなども一時の活況に比べると落ちているような感覚でお話をされていたのが印象に残ります。昨日も読売ランド駅そばのアパートが2500万円という値段で、利回り13%という久々に、10%超えの売り物件を発見しました。

 株も不動産もしばらくは様子をみながら動きたいですね。

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2005年10月20日 (木)

沖縄でも

 先週から5日間、3か月ぶりに沖縄へいってきました。いつもどおりの感じでしたが、少しつづ景気回復という感じがしてきています。不思議なもので、感覚的なものですが、いいもの悪いものが肌で感じられるようになってきています。 

 沖縄でも店舗などの空き物件が減少傾向にあるようです。観光客数のみでは昨年より記録を更新しつつあります。観光客の消費額も増えつつあるのでしょうかね。お店の人たちもひところよりは元気という感じもしますし、ちょっとのことでしょうが不思議ですね。

 私が保有しているすべての不動産も来月中には満室となります。ここ一か月で全部埋まりました。不思議ですね。空くときは一機に空くように感じていたものが、埋まってしまうともっと買ってもいいんじゃないかなんて考えてしまいます。

 今回は、沖縄の競売物件を任意売却で取得できなかと画策しているのですが、リゾート物件なので、物件による当たり外れも大きいリスクの高い物件ですが、金額的にはたいしたことがないのでとりあえずやってみるかという気分になっています。

 再び、海外の不動産なんてことも頭をよぎっているのですが、情報をもう一回集めて考えて見たいと思います。。。。。

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2005年10月10日 (月)

熱狂!不動産投資

 今晩のビジネスサテライトの特集です。ここまできたかという感じですね。20代の女性が不動産投資で10億円の資産形成をした。それもほんの数年でということでした。また、北海道札幌のマンションの利回りが6%でも高いという不動産投資ファンドのおやじたち。。。

 これはすごいと思います。当面は不動産投資ブームも継続しそうです。当面てどのくらいといわれるとたぶん2,3年ということでしょう。。。バブルは継続します。トレンドはある程度の期間継続するものです。80年代の不動産バブルは85年の円高不況による金利低下局面から4年間くらい継続しました。ITバブルも3年程度継続しました。最後はすごいことになります。不動産なども、半年で3割くらい上がったなどといいだすとたぶんそこが天井となるでしょうね。

 冷静になりましょうね。こうなるとそろそろ売り逃げることなども考えなくてはなりません。札幌では最近でも「満室になれば」20%の物件を見つけることが可能です。いくら立地がよくても東京などと比較して利回りがいいとだすときはまだピークをつけているとはいい難いのです。地方都市でもそういった物件がなくなってくるときがたぶんピークとなるでしょう。

 しばらくは団塊の世代の退職時期を迎えて個人が運用先として、不動産を選ぶ可能性は高く、その資金の額は半端ではありません。将来の不安もあり、不動産投資などに資金が向かうことは目に見えています。そして、2007年後半から2009年前半あたりでピークとなる可能性を見出せるのではないでしょうか??もちろん天井圏になると売るのはたいへんですからその半年から1年程度前に売り抜けるということが最高となるかもしれません。

 統計的に証明されていなくても報道などをよくみていればある程度予測は可能なものです。かたよった意見もはずれることが多いです。いろいろと事実をみて、冷静に判断することがとても大切なのではないでしょうか??

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2005年10月 4日 (火)

面白いというか!??

 昨日、新たに取得した区分所有店舗に関して、店舗所有者より連絡があり、店舗の部分に関しても管理組合をつくりませんか?といお話がありました。その話のために5人ほどが喫茶店に集まりお話をしたのです。

 このマンションの場合は、住居部分が多いので、店舗を所有している人が不利となる変更が多いのではないかということでした。しかしながら、店舗に関しては条件のいい場所にあるので、対テナントとの交渉が重要なことであるし、新規に管理組合を作っても経済的メリットが少ないので、反対しました。

 そのことよりも、過去ここの管理組合でも組合積立金の使い込みがあったということを聞きました。やはり過去においては管理組合の運営がいかに杜撰であったかと再認識させられることでした。

 大規模修繕は2年後に予定されているということですが、積立金をみると少ないようで、あと1千万円くらいは必要だという感じです。この話をするとちょっとショックを受ける方もいたようです。今後このような集まりにも参加していこうと思いますが、築20年を超えるようなマンションでは相続等によって取得されている方も多く、店舗をどのように貸すかというようなノウハウのないような方も多いのだと改めて認識させられた事件でした。逆に言えば、店舗の取得は買い手にも有利となる可能性が高いのではとも考えられますね。。。

 

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