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2005年9月25日 (日)

家賃設定はもう!!!!

 ある方のメルマガよりの抜粋です。やはり賃料は借主主導で決める時代となっているようですね。

◆世帯数のピークアウトと有効需要の減少に反して、供給は目下増加中

一口に賃貸市況とはいっても、地域ごと、賃料帯ごと、築年数ごと、マンショ
ン・アパートの別によって違いがあることは承知しています。それを承知の上
で敢えていいますが、賃貸市況はかつてないほど悪い。特に中古物件は最悪。

横浜・川崎だけに限らず、どのエリアの不動産屋にヒアリングしても同じ答え
が返ってくるはずです。どうしてこんなことになったのでしょうか?以前にメ
ルマガで少し書いたことがありますが、改めて論じます。

賃貸市況に関するメルマガバックナンバーは次の2つです。
→http://kuwabara.biz/merumaga050315
→http://kuwabara.biz/merumaga050813

賃貸市況が悪化した理由を図式的に示すと次のようになります。
 需要の減少
   +
 供給の増加
   ↓
 賃料の下落&空室率の上昇

需要が減少した理由を挙げると、
・人口動態上、若年世帯数は1995〜2000年のピークアウトを経て減少
・学生寮の整備・ルームシェアの普及・ニート現象により有効需要が減少
・分譲マンションの低価格化により消極的賃貸派が分譲派に転向
・借りたくなる部屋を供給できていないオーナーの怠慢‥‥etc
 (社宅の廃止は分譲マンションに吸収され、賃貸への恩恵は少ない)

一方、供給が増加した理由を挙げると、
・賃貸物件の新築供給戸数が増加 →http://kuwabara.biz/kashiyachakkou
・不稼働中古物件がリフォームを経て稼働物件に変身
・分譲タイプの投資用賃貸マンションが増加‥‥etc

需要減と供給増が原因で市況が悪化するなんて教科書的すぎるくらい単純な図
式です。教科書的でないのは、賃料の「下落」と空室率の「上昇」が同時に発
生している点でしょう。現状を象徴しています。

教科書的には、賃料が「下落」すると(需要が喚起されて)空室率は「下落」
するのですが、現在は需給バランスが崩れすぎているため、賃料が「下落」し
ても(需要が喚起されずに)空室率は「上昇」する状況にあります。

あるいは、賃料の下落がまだまだ足りないので、需要が顕在化しないともいえ
る(これは恐ろしいシナリオです)。

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◆特売価格が成約賃料になり、定価販売が通用しなくなった

次に、賃料の下落と空室率の上昇について、もう少し詳しく見ていきましょう。

今回の募集活動で分かったことですが、賃料相場なるものはすでに存在しませ
ん。賃料相場は幻想です。あるのは「成約賃料」という事実だけです。このこ
とは以前から気づいていましたが、今回は痛烈に感じさせられました。

中古物件の成約賃料の推移を追いかけた統計は私の知る限りありません。手に
入るのは新築・中古を合わせたat homeの統計だけです。
→http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/toukei/change5.html

at home統計によると、平米当たりの成約賃料は募集ピーク時の季節変動を除
いてほぼ横ばいです。ただしこれは統計のマジック。実態を反映した数字では
ありません。

新築物件の供給は増えていますから、成約に占める新築比率は高まっているは
ずです。賃料の高い新築の比率が高まっているにもかかわらず成約賃料が横ば
いなのは、中古物件の賃料が下落していることを意味します。

では中古物件の成約賃料の成約賃料がどれくらい下がっているかというと、確
固たる数字はありません。以下のケーススタディで私の体感を述べます。

まず、物件プロファイルとして次の条件を設定します。
所在地:東京近郊 山手線ターミナル駅まで電車30分 駅まで徒歩10分
建物:木造中古アパート 築10〜15年(20年以上ならリフォーム済)
間取り:25〜40平米(大型シングルもしくは小型ファミリー)

よくあるタイプの物件です。もし横浜・川崎でこの条件なら、想定家賃は平米
2000円としたいところ。30平米なら6万円です。ところが、この賃料だと実は
競合物件がザラにあり、引き合いの少ないシーズンオフでは決まる確率はほと
んどゼロ。

そこで普通の大家さんならこうします。じゃ、2、3千円下げるかと。つまり5%
の値下げです。でもこの程度の下げでは、多少の割安感は醸し出せるものの、
残念ながら薄い需要にはひっかかりにくい。派手にアピールするためには思い
切って10%下げなきゃいけません。

実はこれ、登戸アパートで起きたこととほとんど同じです。相場より10%下げ
るといったい何が起きるでしょうか?

まず、他の物件より完全に頭1つ抜きに出るため、不動産屋のお勧め物件の筆
頭に載ります。お客に「これ以上安い部屋のはないか」と聞かれても、不動産
屋は「ありません」と答えられるし、疑い深い客が他の不動産屋に行って調べ
ても、もっと安いのはそうそう見つからないでしょう。

まあ簡単に言えば、スーパーでは特売品が売れて、その横に陳列してある定価
商品は売れないのと同じです。居住系賃貸物件においても、特売価格が成約賃
料になることでやっと市場原理が働き始めました。供給者の自己都合で賃料が
形成される時代は終わりつつあるといっていいでしょう。

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2005年9月23日 (金)

福井のウォーレンバフェット

 私の成長株のブログで紹介しています。ご興味がありましたらごらんください。

http://blog.melma.com/00124131/

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2005年9月20日 (火)

資金シフト

 ここ数ヶ月間、不動産を売却して、売却資金を株式投資に充てたのは大成功でした。今も年に数回しかないすごいポジションを維持しています。明日は、得意のカードローンも引き出して、ポジションを増やそうかという勢いでいます。

 今日、地価公示がありましたが、都区部の地価はやはり上昇が確認されています。今後とも続くかという点はやはり疑問が残りますね。それでも踊り場的な地価があと数年間は維持されそうな気もします。

 株式市場については今年中はいい相場が継続するような感じがしてきました。来年は、そろそろ株式税制の変更の時期も迎えることもあり、ちょっと不安が漂います。それにしても税金を考慮すると不動産よりも株式投資はかなり儲かりますね。まさにキャッシュフロー重視の投資が今は株式投資のようです。

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2005年9月13日 (火)

デルタ航空の破綻

 米国の優良航空会社であったデルタ航空が破産法を申請する状態となっているようです。この会社は10数年ほど前はとてもいい会社でした。15年ほど前のイラク戦争時には、燃料価格の上昇しても利益を上げられる会社でした。最近は、格安航空会社の台頭とパイロットなどの人件費の増加などから、最近の燃料価格の高騰に耐えられず破綻するようです。

 時代の変化は怖いですね。不動産投資なども超長期的な投資ですから、今が絶好調だからといって油断しているとあっという間にデルタ航空のようなことになるかもしれません。最近、ブログとか不動産投資関連の雑誌などでもどうやって「空室リスク」を減らすかということがよく記載されています。間違いなく空室リスクが高まっていることの証ですね。

 

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2005年9月 9日 (金)

夢を力に

 ホンダの創業者の本田総一郎さんの「夢を力に」という文庫本を読んでいます。今は世界に冠たるホンダですが、戦後から高度成長経済時代におけるホンダの様子を垣間見るにあたって、あれ、なんか本田総一郎さんは今の「ホリエモン」のような存在ですね。

 私は人の伝記的なものを読むのはとても面白いと思っています。その人のひととなりや、その時代背景などをイメージしながら読むといろいろとな面が見えてきます。また、それなりに年をとったこともあり、裏の面(たとえば、本田さんがいわゆる女遊びの豪傑だった時の話)もいろいろとみえて、奥様の苦労ないしはこの人にかけるというギャンブル(というか怒りないしは観音様のように手のひらでどのように躍らせるか。)なども想像できるからでしょうかね。

 それにしても伝記がだされるような人は豪快な人生を送っていますね。ただ、面白いところに、私には、このような人たちの書籍からは、苦労したという面が見えないのです。どうも本を書くサイドからするとこれほど苦労の末成功したのだということを知らせたいという思いが強いのかそのほうが本が売れるのかという問題かもしれません。

 苦労ではなくみんながみんな楽しくて、時間も忘れてやっているのです。この点は他人がみれば苦労とか努力に見えるのでしょうが、私はそうとは思えません。やはり、楽しくて、楽しくてしょうがなくてやっていると感じる私は少し変かもしれませんね。

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2005年9月 3日 (土)

誰も知らないマンションバブル

 日経ビジネスに特集記事が載っています。「マンションバブル隣人は投資ファンド」。なるるほどという題目ですね。ここのところ、REITが居住用のマンションを積極的に取得しています。実際に売れ残ったマンションをまとめて買うというようなことが結構あるようです。

 さて、賃貸人が埋まらないマンションは最後はどうなるかといえば大幅値引きで賃貸が始まります。とすれば、すべての賃料に波及していくということになります。15万円を超える賃貸需要は東京でもかなり弱くなっているといわれて久しい。しかしながら、いまだにマンションは大量供給されています。こうなると賃料の値崩れはなだれのごとく起こる可能性も出てきています。

 この特集の最後にひとこと、これで淘汰されるのは、「サラリーマン大家」と書かれていました。決して他人事ではありません。これほどの勢いで、供給が増えれば明らかに供給過剰となっていくでしょうね。少し見方を変えていくしかないのでしょうかね。

 こういうときにベストなのは、ファンドへの投資ではなく、ファンドの運営で儲ける(人のふんどしで相撲をとる。)に限るということでしょうかね。

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