2006年10月13日 (金)

駒沢バブル???

 久しぶりの書き込みです。うちの近所のもと「音楽スタジオ」が、7億5千万円で売れたそうです。この物件は、約1年前に、3億6千万円にて不動産業者が買った物件でした。1年で、2倍以上の値段がついたようです。本当に驚きです。ツボ単価は、500万円くらいついています。もちろん建物もあるので、土地だけの価格ではありませんが、驚きです。

 この物件は、音楽スタジオから「会員制のレストラン」に変身するようです。それにしても久しぶりに驚くニュースでした。港区、渋谷区などからようやくうちの近所まで、バブルがきたような感じがしています。それにしても道楽でしか儲からないレストランを作る輩は、IT株長者かもしれません。恐るべし!

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2006年6月 4日 (日)

税金のシーズン

 5月の上旬には自動車税の請求、6月頭には固定資産税そして、もうすぐやってくる住民税の支払い確定書といい、このシーズンは税金が気にかかるシーズンとなっています。今年から固定資産税なども「コンビニ」での支払いが可能になったというのはいい話ですね。

 計算すると固定資産税だけで、百万円を超えています。それって年間の賃料収入の半月分くらいじゃん。とわかっていながらいつもながらにため息をついてしまいます。分割払いが可能とはいえ、いつもまとめて払っている私としてはちと悲しい。

 今朝はもうひとつの驚きがありました。新聞の不動産ちらしをみていたら本当にすぐ近所のアパートが利回り2.4%くらいで売りにでていました。昭和63年築のアパートですから建物の価値はなしで、土地の価値のみが価格となっているようです。なんと、一坪○百万円という売値でした。

 やるなおぬし。と思いつつ、自宅がそばにある自分としては、心の中でガッツポーズを決めながら、もうそろそろうらないかんかななんて考えてしまいました。不動産は今後も下がらないというような話がぼちぼちささやかれているようです。3年ほど前とは大違いです。

 バブルの頃の記憶のある私にとっては、高層マンションの価格がバブルの時の価格より高い値段でもどんどん売れるというのが気にかかって仕方がありません。銀座でタクシーがつかまらないような好景気の昨今ですから当たり前かもしれまえんが。。。。。。。。。

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2006年5月11日 (木)

ありゃりゃ!

 今日は驚くような日でした。2年前に完成した一大プロジェクトマンション「ソレイユ○○」の入り口オートロックドアが破損しているという連絡がありました。どういうことかと早速現地に確認に行きました。驚いたことに、引き戸のドアが枠にはまらずに、ドア自体が機能していない状態でした。

 現地で、いろいろと確認したところ、ドアの蝶番には問題はないようで、ひょっとしたらドアの枠に問題があるのではという疑義が生じて、「ひょっとしたら建物自体」に問題が生じたのではという不安に襲われました。それから、知り合いの不動産業へいって、修理業者を紹介してもらいとりあえず直そうという方向になりました。

 この話を知り合いの建築士にしたところ、地盤の問題か建物になんらかの問題があるかもしれないという指摘を受けて、この建物を建設した業者へ連絡しました。ところが、なぜか電話が繋がらないのです。え、と思いつつ、インターネットで業者のHPを見つけ、本社に電話をしました。マンションのドアの状況を話していたのですが、なぜか担当者の対応が悪いのでどうしたのだろうと思っていました。

 やむを得ず、この業者を紹介頂いた方に連絡したところ、ある事実が判明しました。実は、この建設業者は、昨年の11月に民事再生法の適用申請をして、破綻していたのでした。もう本当にびっくりしました。時期を考えると某木村建設のように、瑕疵のある建物を建設したのではないかと。。。。。。。不安が現実になったのでは。。。。。

 などと思いつつ、不動産業者とともに、物件の確認に行って、いろいろとみてきたのですが、結論は、蝶番が何らかの負荷がかかって曲がったものであることが判明して、胸をなでおろしました。私のもっている投資不動産では規模はもっとも大きい物件であり、この物件が瑕疵のある物件となれば、私の人生は大きく変わったかもしれません。

 その、ちょっと後になりますが、修理業者がいとも簡単にドアを修理して、建物も問題ないでしょうというコメントを頂いて安心しました。それにしても、建設業者の破綻はこの物件の将来に影響する可能性はないとはいえません。まぁ、なんとかなると考えるしかありませんが、いろいろとあるものですね。この物件が工事中に破綻するようなことがなかったのは本当にラッキーであったということでしょうか!

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2006年3月25日 (土)

事務所の完成

 今年の2月から準備していた個人事務所がほぼ完成しました。これからここで、いろいろと活動するつもりです。もちろん、物件は自分で買ったものです。最近では不動産を借りるということがいけないような気分が強く、個人の事務所も買おうという方向で検討していたのでした。

 ここでは、ここ数年あたためていた「フリーパパ&ママ」プロジェクトの拠点として活用していきたいと思います。日本でもようやくお金の関する教育にフォーカスが当てられてきていることもあり、面白いタイミングだと思っています。

 不動産に関するセミナーなどもやろうと思うのですが、協力していただける方なども募集したいと思いますので、よろしくお願い致します。

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2006年3月13日 (月)

沖縄の不動産事情

 これまでに、合計で約50回以上も沖縄へいきました。今後も沖縄ジンギスカンプロジェクトがスタートしたこともあり、もっともっと行く機会が増えそうです。

 沖縄の不動産をみていると面白いのは、人口が増加している地域ですが、それ以上に賃貸物件の供給がなされ、明らかに借りて市場となっていることです。家賃などもかなり安いのですが、新築物件が供給されるとそちらへ移る人なども結構いるようです。

 大東建託などの本土の大手の賃貸物件の建設業者がでてきています。これは、沖縄ではシロアリなどの問題もあり、鉄筋コンクリートの物件が多く、業者の収益面でもメリットがあるからのようです。沖縄では、主要産業が観光ということでほかに目立った産業がなく、ある程度安定していると考えられる不動産投資がさかんなことがこのことを後押ししているようです。

 これまで沖縄の経済をある意味支えてきていた米軍基地関係の商売なども駐留軍人などの削減なども影響を受けているようです。一方で観光客は延べで550万人と日本一の観光県となっています。ただし、「そとこもり」といわれるようなゲストハウスで長期滞在をする内地の方もかなり多いので、これが観光客数のかさ上げもされているような感じもします。

 ここ半年くらいで、沖縄の中古マンションも動き出したというふうな話もあります。海岸沿いでどちらかといえばリゾートマンションのような物件が、過去数年間売れなかったものが、内地の引退者などが購入しているようで、売れているようです。それでも2000万円以下で70平米くらいなので、東京などよりはまだ安い水準ですが。。。

 東京の不動産と比較すると面白いのですが、収益率は10%を超えるような物件は少なく、満室となって、6%から8%くらいの物件が多いようです。ただ、満室となることは新築物件以外ではほとんどないようです。

 

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2006年2月 1日 (水)

売れているらしい!

 港区、中央区、渋谷区、千代田区、目黒区などの中古マンションがかなり売れているという話を仕入れた。。。。驚きです。特に、1984年以降の中古マンションの価格は去年の6月ころに比較してみると20%から30%も値段がアップしているという。。。マジと疑いたくなった。昨年の10月ころから、高級高層マンションの売れ行きがよくなり、つられて中古のマンション価格も上昇しているそうな。。。

 某大手不動産業者の営業マンからの話なのでそれほど間違いはないと思う。彼は、新築物件の営業から、去年の8月に中古販売部門へ移ったということなのですが、去年の10月ころから売り中古物件を下がすのにたいへんになってきたそうな。。。

 姉歯さんの事件などからマンションは敬遠するかと思えば、そうでもなく、建築確認などを民間に委託される前に建てたマンションは安全であるかのような神話まで生まれているらしい。マンションがたくさんさん建設されて売れ残っているというのも神話と化しているのでしょうかね。。。。。

 これまでは、REITによって、不動産価格がかさ上げされていたように感じていたのですが、これは大きな動きであり、不動産もインフレへというの変化を示すものかもしれません。

 とはいっても買おうなんては思わないのですが、ちょっとした驚きであったので、参考までに書いておきますね。

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2006年1月24日 (火)

貸主に不利!

 知り合いの三田さんが、管理会社からきたお手紙を公開しております。福岡でも東京ルールが適用されており、ますます貸主が不利な状況となっております。

 もともとこのようなことが起こったのは、そろそろ賃貸物件の供給過剰にあるのではと考えています。物件の供給過剰によって、賃料が値下がりする中、借主よりできるだけ多くのお金をとろうというような考えから、悪徳貸主が、リフォーム料をかなり水増ししたことなどが大きな社会問題となったことからこのようなルールが制定されたのではないでしょうか。

 いくら貸主が強かったとはいえやりすぎるとこのようなことになってしまいます。どちらかといえば親切な貸主まで影響を受けるようになってしまうのは大迷惑ですね。このような状況になってくると利回りが高くないといけないのですが、賃料を上げるような環境にないし、ファンダメンタル面では貸主に不利となっていることはまちがいないようです。

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2006年1月21日 (土)

引渡し&賃貸

 来週の火曜日に、六本木のマンションの引渡しを受けます。ちょっと古いマンションですが、さていくらくらいで貸せるでしょうかね。とりあえずは風水師の指導に従い、高値の値付けをしようと思っています。

 六本木は、再開発が盛んな地域でもあり、人気は増しているらしいのですが、ライブドアショックなどもあり、ちょっと緩むかななんて感じもありますが、賃貸シーズンを迎えかなりの期待をしています。

 募集開始から、半月くらいで決まることを期待しています。景気回復の基調はまちがいなく実体経済をみるためにも面白い挑戦になるでしょうかね。

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2006年1月 4日 (水)

不動産融資規制

 不動産融資規制に関しては、やはりと思うような事象でしたね。年末の日経新聞の記事でしたが、これからは日銀と金融庁でも不動産融資に関する報告並びに一定の口先介入等がなされそうですね。これまでREITなどへの融資は安全な融資とみなされていましたが、取得価格の高騰や坪単価が1000万円以上するような取引もでてきているためいつか来た道ですが、やはりそれなりに当局も監視するということになりました。

 こうなってくると大口の買い手であったREITやファンド筋が投資をしづらくなることもあり、これ以上の不動産価格の高騰については歯止めがかかってくることでしょう。過去において不動産で大きく傷つき、当局に救われたという経験もあり、銀行なども当局の警告には素直に従わざるを得ない状況で、不動産価格についも調整期を迎える可能性が高まったということでしょうか。

 また、不動産投資に関するブームも少しづつ沈静化に向かっているような気がします。昨年の年初には今年こそ運用不動産を取得するぞくらいの宣言をするようなHPやブログが多かったようですが、今年はどちらかといえば株式市場への資金が行きそうな雰囲気ですしね。やはり不動産投資にもリスクと手間がかかることが認識され始めたことも大きな要因かもしれません。

 私自身はどちらかといえば、不動産投資から飲食事業へのシフトを考えており、不動産投資に関しては魅力のある店舗物件以外については投資を控える方針です。また、金利上昇が本格化しそうな感じもしますが、これまで極力固定金利ベースで借り入れとするようにしてきたので、当面の金利上昇に対する心配はありません。

 今年に関しては、当面3か月くらいは株式投資で稼いで、後半は事業投資を本格化させる腹積もりでいます。みなさんにとっても、良い年になるようにお祈り申し上げます。

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2005年12月22日 (木)

世界的な見地

 ある米系証券アナリストの不動産投資関するレポートをみました。ここのところ日本の不動産が割安ということでした。ふと、どういうことだろうと考えていたのですが、昨日株式市場でも不動産関連銘柄がバブルの頂上のころを越えたということでした。

 これまでの外国人の見方は、日本はデフレであり、不動産価値も下がるだろうという予想をしていたのです。ところが、どうやらインフレになるという見方に変わり、長期金利も2%で、不動産利回りが5%であれば、投資チャンスがかなりあるという感覚のようでした。

 米国でも不動産価格の上昇もあり、利回りは長期金利とあまり変わらない水準の5%くらいが標準となっているようです。とすれば日本もアメリカも運用利回りは同じくらいで、長期金利の水準が日本のほうが低く、かつ今後のインフレまで考えれば効率的な投資と考えているのでしょうかね。

 もちろん、比較として有効なものとそうでないものがあるというのは考えておく必要があるようです。日本の不動産といっても外人が買うようなものは大都市のトロフィー物件が中心であり、収益性と安定性を兼ね備えた物件あるということには要注意ですね。

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